금리 인하에 대한 기대가 무너지며 그동안 참아왔던 많은 사람들이 “남은 동전을 긁어서 이자를 지불할” 정도에 이르렀다는 뉴스가 보인다. 호주 경기는 몇년 전(물가 급등 및 금리 인상)부터 침체가 시작되어 올해, 특히 연말 최대 성수기를 앞두고는 본격 불황 및 침체에 돌입한 것으로 보이고, 이는 오랫동안 일을 해온 경험을 바탕으로 고객들의 반응에서도 알 수 있다. 적지 않은 돈에 대해서 “비싸다” “부담이다”는 내용이 많아지고 있으며 실질적으로 전화 호출 수도 줄었지만 직접 일로 연결되는 비율도 낮아졌으며 집을 구입한 후의 여러 가지 일을 해달라는 의뢰는 거의 끊긴지 오래다. 이는 나의 문제 뿐 아니라 전반적인 호주 상황을 보여주는 증거가 아닐까 싶다.

실제로 데이터에 따르면 작년 대비 호주 부동산의 큰 변화는 없고 약간의 침체 및 소폭 하락 정도에 그치지만 실질적 데이터(지역별)는 또 다른 듯 하다. 아래 링크에 의하면 각 지역별 현황을 볼 수 있는데, 내 집의 경우 5년 동안 무려 90% 이상의 상승이 있었고 작년 대비 3.7% 하락으로 나오고 바로 옆 동네 바닷가는 올해도 강세를 보여 4% 이상의 상승 추세다. NSW의 유명한 카슬힐 지역도 작년 대비로는 10% 이상 하락했지만, 여전히 중간 값이 250만불을 넘으니, 지금의 하락이 대기 매수자에게 크게 유리한 것은 아닐 듯 싶다.

https://www.realestate.com.au/news/australias-golden-neighbourhoods-the-suburbs-where-buyer-demand-is-surging/

최근에 우리는 대출 은행을 바꾸며 이자율을 약간 낮출 수 있었는데 대출금이 워낙 크다 보니 월별 적지 않은 이자를 줄일 수 있게 되었다. 그러나 나의 전략은 다음 대출 변경(refinance)을 언제 다시 할 수 있을지 몰라 이번에 하면서 약간의 탑업(top up)을 했고 물론 그 돈을 쓰지는 않고 통장에 그대로 가지고 있기 때문에 전체적인 상환금은 커졌지만(예를 들어 50만 대출했다 100만으로 바꾸면 상환금은 커지지만 통장에 추가 50만이 들어 있다면 실제 이자는 같은 수준이 유지되고 원금을 더 갚게 됨) 원금을 갚는 비율이 높아져 실질적 손해는 아니다.

내년경에나 추가로 레노베이션을 해볼까도 생각했지만 일단 대출을 바꾸는 과정이 쉽지 않고 또 부동산 침체나 하락기에는 가치 평가가 낮아져 탑업도 어려워지므로 이번 기회에 미리 탑업을 해둔 것은 나쁘지 않은 선택이라 생각한다.

처음 대출을 받으면서 우리는 당시의 기준 금리 4.10%가 거의 꼭지일거라 생각했고 앞으로 이자가 낮아질 때까지 최대 1% 정도의 상승은 버틸 수 있을거라는 한계치를 설정하고 진행했다. 물론 통장은 바닥이고 매월 적자를 보이고 있지만 이는 이자로 인한 적자가 아닌 다른 개인적 사유에 의한 것이니, 비록 현재의 이자와 원금을 합한 상환금이 너무 커서 감당이 안될 정도이지만, 그럼에도 1%까지는 견뎌보자고 했고 그 후 0.25%가 한번 올라서 더 부담이 커졌지만 호주 경제 상황에서 더 높은 인상은 어려울 것으로 보여 이제 마지막 고비를 버티며 지나는 중이라 생각한다.

수입이 고정된 많은 이들에게 있어 월 1000불이 아닌 100불의 추가 지출도 쉽지 않은 상황이라, 현재의 노동당 정부는 생활비 물가 인상에 대한 다양한 비난을 받고 있으며(물가 조절 및 완화 실패) RBA 수장 역시 자기 주관대로 물가 안정이라는 목표를 두고 독립적인 잣대로 가고 있지만, 역시 초기에 금리를 더 높여 확실하게 잡지 않고 뜨뜻 미지근하게 올리다 그만둔 상태에서 부동산과 물가 등 모든 상황이 금리와 무관하게 흐르도록 방관 후에 애매한 시점에 수장을 맡게 되어 “이론적으로는” 금리만으로 물가 상황을 안정세에 두겠다는 고집을 보이고 있다. 그럼에도 정부의, 그리고 많은 이들의 금리 인하에 대한 요청은, 현재 호주 경제 상황에 있어 방관하고 있기에는 부담이 커지는 시점이다. 과연 그녀는 연초에 금리를 내릴 수 있을까?

개인적으로 나는 2022년에 금리를 올릴 때 왜 미국을 넘지 않고 중간에 그만두었는지 의문이었다. 호주는 늘 금리에 있어서는 느린 행보를 보였고 이는 많은 이들에게 충격을 덜어 주었지만 지금에 와서는 오히려 부담이 되어버린 셈이다. 금리를 더 높였으면 아마도 나는 집을 사기 힘들었겠지만 부동산은 2022년 이후 급격하게 식었을 것이고 불황은 더 일찍 고착화되었을지도 모르겠다. 지난 일에 대한 평가는 의미가 없겠고, 앞으로의 호주 경제, 아니 세계 경제는 미국 대통령의 등장, 애매하게 자리하는 물가 지수, 고점에서 내려가기 시작하는 금리, 부자는 더 부유해지고 빈자는 더 가난해질 수 밖에 없는 자본주의 끝을 보고 있어 참으로 안타깝기만 하다.

결론, 지금은 어렵지만 버텨야 할 시기이고 투자로 보자면 팔 때가 아니라 사야할 시기인 듯 싶다. 물론 나는 거품을 좋아하지 않는다. *

전세계적인 불황이 이어지며, 고금리에 따른 개인의 부담도 커지고 부동산도 그 영향으로 주춤하는 추세다. 봄 성수기를 맞았지만 겨울보다 오히려 떨어지거나 정체에 빠진 부동산 시장은, 여전히 과대 광고로 홍보에 집중하는 부동산 업체들을 선두로 열심히 뛰고 있지만, 투자는 커녕 생활도 빠듯해지는 호주의 주머니 사정으로는 공격적 매수세를 불러 일으키기에는 부족해 보인다.

흥미로운 기사 하나, 내년을 시작으로 2026년까지 금리를 단계별로 인하할 것으로 보인다는(전망) 내용이지만, 과연 이대로 진행이 될지는 알 수가 없다. 다만 중요한 사실은 불경기를 모른다는 호주 경제 역시 물가 상승과 고금리 여파로 불황에 빠져 있으며, 부자는 어느 시대에든 돈이 차고 넘쳤지만 일반적인 사람들의 경제 사정은 그리 좋지 않다는 것. 오래 일을 해오며 고객들의 요구와 반응을 어느 정도 비교해보면 최근의 상황은 모두에게 좋지 않은게 사실이다.

https://www.msn.com/en-au/lifestyle/misc/here-s-when-westpac-says-the-rba-will-finally-cut-interest-rates/ar-AA1sWjFo?ocid=msedgntp&pc=U531&cvid=b3b853256b014c10be76bf3401ffaf7c&ei=21

금리를 바탕으로 하는 물가 조절은 교과서적 이론이기는 하지만 어느 정도는 현실에도 맞다. 요즘과 같이 다양한 투자 시장이 있고 코인과 같이 가상 자산까지 등장한 마당에 한쪽으로 돈이 몰리는 부익부빈익빈 현상은 커지고 있지만 전반적인 돈의 흐름을 제어하는데는 금리만한 방법이 없는게 사실이다. 갑작스럽게 올린 금리가 당장은 그리 효과적이지 않아 보였지만 이제 2년이 지난 시점에서(2022년 6월부터 상승) 많은 사람들은 이를 부담스러워하고 있다. 게다가 미국을 시작으로 금리를 인하하는 추세로 돌아선 상황에, 지켜만 보는 호주인들로서는 더 아쉽기만 하다.

시드니는 약간 하락, 멜번은 지속적 하락, 브리즈번도 완만한 상승으로 돌아섰고 애들레이드도 그러하다. 오직 퍼스만이 여전히 상승 추세를 유지하고 있지만 대도시들을 기본으로 하는 이 데이터를 볼 때 오히려 봄 성수기의 부동산 시장은 그리 좋지 않다는 결론이다. 가격이 너무 오른 탓, 여전한 고금리, 경기 불황 등이 맞물려 부동산은 이제 거의 꼭지에 온 시점이고, 공격적 금리 인하와 경기 회복이 아니고서는 새로운 도약을 하기는 쉽지 않아 보인다. 모든 일에는 “흐름”이라는게 있고 거기에는 숨어 있는, 대기중인 사람들의 심리가 있으니, 공격적 적극적 매수(실수요 포함)를 위해서는 더욱 가파른 물가 상승(렌트비 인상)과 금리 대폭 인하라는 두 가지 열쇠가 필요하다.

다만, 실수요를 중심으로, 소액의 부동산 구입을 원한다면 지금이 적기일 수도 있겠다. 매물은 꾸준하고 급등세는 일단 멈췄으니 움직임이 빠른 이들은 지금을 부동산 투자(혹은 구매)에 좋은 시기로 판단한다. 실제 결정은 각자의 몫. *

계약 날짜를 기준으로 거의 1년이 되어가는 우리집의 시세는 현재 얼마나 될까? 이전 글에서도 밝혔듯이 나는 매일같이 부동산 시세와 판매된 집들, 그리고 부동산 지수 등을 관찰하면서 시장을 지켜보는 편인데(관심 분야) 지난 2023년 8월 초에 계약을 하고 10월에 집을 넘겨받은 기준으로, 아직 1년이 되지 않았지만 시세는 꾸준히 오른 것으로 보인다. 다행이라면 다행인 것이고, 아직 집을 구하지 않은 매수 대기자들에게 있어서 2024년은 그 어느 때보다 뜨거운 겨울이었던 셈이다. 보통 겨울(4-6월) 시장이 별볼일 없는 것과 달리, 금리 상승이 막바지에 왔고 렌트비가 급등한 탓에 그냥 집을 사자는 매수세가 몰리면서 시장은 꾸준하게 오른 것으로 보인다.

조금은 다른 예지만, 작년과 대비해서 집은 얼마나 올랐을까? 작년 10월경에 올렸던 부동산 지수를 살펴보자. 퀸스랜드(브리즈번)의 경우 170 선에 불과했던 지수가 오늘 기준 190을 넘었다. 그러니까 퀸스랜드 전체 지수로 보더라도 평균 10% 이상 오른 셈이니, 지역에 따라서는 집값이 20-30% 이상 오른 곳도 있다는 의미다. 그것도 1년이 채 안된 시점 기준이고, 부동산 비수기라는 겨울을 막 지난 시점의 지수 비교이니 하반기 9월부터 이어질 성수기를 지난 내년 초의 지수는 또 어떻게 될지 궁금해진다.

집은 사두면 언제든 오를 것이라는 일반론적 기대와 부동산 관련 업체 혹은 전문가들이 말하는, 오늘이 가장 싸다는 말을 떠나, 지금의 호주 부동산은 다른 어느 나라와 달리, (1) 밀려드는 외국인(이민자), 즉 수요가 매우 강하다. 특히 퀸스랜드같이 기후와 상대적 저렴한 시세 등(그 중에서도 특히 골드코스트 인근)의 요인이 있는 곳은 더 많이 오르고 있다 (2) 중국을 비롯한 해외 투자자들의 수요도 꾸준하다 (3) 국내에서도 타주에서의 유입이 꾸준히 진행되고 있다 (4) 물가 급등과 렌트비 상승에 따라 대기 수요자들이 실제 구매에 나서고 있다. 침실 3개인 아파트도 700불 이상, 일반 주택은 900불을 넘는 수준이라, 이 정도면 그냥 집을 사겠다는 심리가 일반화되고 있다. 물론 시드니의 경우 이 정도 집을 살 경우 가격이 너무 비싸지만 퀸스랜드도 렌트 시세는 크게 다르지 않아 대략 절반-60% 정도 선인 시세에 맞게 실거래로 이어지는 것으로 보인다.

현 정부는 부동산 시세 급등과 렌트비 상승 등이 물가 상승에도 부담이 되고 있다 판단하지만, 현재 호주의 경기는 상당히 침체 상태이고 특히 소매 시장은 많이 힘들다. 자본주의가 발달함에 따라 빈부 격차가 심해져 호주에서도 돈이 많은 이들은 더 잘 벌고 더 잘 쓰고, 길거리만 봐도 거의 30% 이상이 고급차들로 붐비는데, 반대로 경제적으로 어려운 이들도 많고 렌트비나 대출 이자, 하다못해 생활비 상승으로 인해 힘든 사람들도 매우 많다. 그러다 보니 식당 까페 등의 소규모 자영업은 더 힘들어지고, 심지어 내가 일하는 곳의 도매도 예전보다 더 많은, 잦은 할인 판매에 나서고 있다. 부자들 혹은 경제적으로 여유가 있는 이들에게는 이런 것들이 오히려 기회가 되기도 하는데, 한국과 달리 부동산 시세는 사그러들지 않아 저가 떨이 수집은 어려운 상황이고, 그럼에도 집을 여러채 보유한 이들이 많고 렌트비는 올라 충분히 감당이 되는 수준이라 앞으로 부동산에 대한 관심과 투자, 시장 과열은 계속 이어질 것 같다.

부동산은 주식과 달리 실물 투자다. 물론 절대적 기준이 아닌 상대적 가치다 보니 경기와 시장 흐름, 수요자 심리를 반영하기는 하지만 기본적으로 땅값과 자재 등의 물리적 실체를 바탕으로 하다 보니 “거품”을 제외하고는 100만이 50만으로 되기가 쉽지 않은게 사실이다. 주식도 기업이라는 실체를 바탕으로 하는 것이지만 거래 자체가 쉽고 심리가 더 많이 반영되어 하루에도 급등락이 가능할 정도이니, 부동산과 주식의 투자 방식은 분명 다르다 보겠다. 최근에 판매되는 집들이 예를 들어 1.5라면 이 가격대에 산 이들은 급하게 처분해야할 상황이 발생하지 않는한 이 가격보다 높은 가격에 팔려고 할 것이고 웬만하면 이자 및 기타 지출에 대해 떠안고 가려 한다. 그래서 부동산의 가격 하락은 더디고 상승은 빠른 편.

집 근처의 한 주택이 1.8에 팔렸다. 사진으로 보기에 아주 좋은 집은 아닌 듯 하고 적당히 레노를 하고 적당한 땅 넓이와 구조를 가진 집인데 1.8이다. 이제 방이 4-5개 이상인 주택의 기본 가치는 1.5, 상태가 좀 좋으면 1.8, 아주 좋으면 2M를 넘는 것이 시장의 기본 시세로 굳어지는 중이다. 방이 3개인 작은 집이나 유닛도 1M에 육박하는 상황이니, 그리고 예전에 관심가지던 지역은 좋은 집들의 시세가 이미 다 2M를 넘었고, 우리집 근처의 바닷가 동네는 3M 거래도 이루어지고 있다. 내가 브리즈번에 집을 사기로 결정한 이유는 이미 여러번 밝혔고(기후 변화 1순위) 앞으로 시드니를 넘어서는 시세는 되기 어렵겠지만(여전한 인구 절반 수준) 지난 1년만 돌아보더라도 시드니 대비 브리즈번은 너무 올랐다는 결론이다. 이는 거품이나 올림픽 등의 단기성 호재라고들 말하지만, 내 개인적 평가는 실 수요자 급증 때문이다. 앞으로 기후 변화로 인해 사람들이 더 몰려들고 개발이 이루어지면서 올림픽을 치르게 되면 좀 더 커지고 확장된 도시는 시드니만큼은 아니지만 지금과는 다른 도시로 변하게 될 듯.

운이 좋았다는 말 외엔 달리 표현할 수가 없다. 부동산 거래는 항상 운이 따라야 한다. 물론 그 운을 잡기 위해 노력해야 하는 것은 각자의 몫임도 부정할 수 없고. *

며칠 전 아주 흥미로운 기사가 났다. 전세계적인 물가 상승에 따른 금리 인상 등, 모두에게 경제적인 부담이 커지고 있는 상황에서 미국과 유럽 등 일부 국가에서는 물가 안정이 이루어지며(예전에 비해서는 이미 올랐지만 작년 대비 상승폭은 줄어들고 있음) 금리 인하를 논하거나 이미 진행한 것과 달리, 호주는 여전히 높은 물가 상승율을 보이며(4%) 다음 RBA 회의에서 금리 인상을 단행할 수도 있다는 소식이다. @.@

1백만불을 빌린 사람에게 있어 연간 1%의 금리 인상은 대략 1만불, 월 800불이 조금 넘는 부담이 추가된다. 보통 0.25% 정도의 금리 조절이 있으니 이는 월 200불 정도의 크지 않은 금액이지만, 최근과 같이 물가 상승이 이루어지고 이미 높은 금리의 이자 부담을 안고 있는 상태에서 월 200불은 결코 우습게 볼 금액은 아니라는 것이다. 사실 직장을 다니든 사업을 하든, 새로운 지출이 발생했다고 해서 그만큼의 새로운 수입이 생기는 것은 아니기에 단 10불이라도 추가 지출은 누구에게나 부담스러운 일이다.

일반적으로 4월부터 이어지는 겨울철은(기온에 따른 겨울은 보통 6-8월) 전통적인 부동산 비수기다. 계절로 볼 때에도 추워서 이동이 많지 않고 자녀들의 학기, 직장 등 여러 가지 상황을 보더라도 이동이 많지 않은데다 회계연도가 6월 결산인 호주에서는 지출을 줄이는 것이 보편적이라 모든 조건을 감안하면 부동산 경기는 움츠러든다. 그러나, 올해는 달랐던 듯 하다. 매번 올렸던 코어로직 데이터를 보더라도, 시드니와 멜번을 제외한 다른 세 곳의 도시에서는 꾸준한 상승이 이루어졌고, 솔직히 불황이거나 침체기일 때가 매수자에게는 오히려 기회이기도 하기 때문에 이를 공격적으로 활용한(?) 덕분일지, 시세는 꾸준히 오르는 중이다.

꼭 2032 올림픽 뿐 아니더라도 기후와 가능성 등을 놓고 볼 때 이미 브리즈번은 호주인들에게 아니 전세계인들에게 있어서 주목받는 투자처가 되어 버렸다. 날씨가 따뜻하고 유명 관광지가 있는 골드코스트는 말할 것 없고 브리즈번은 여전히 저렴한(!) 가격 덕분에 꾸준한 이주와 투자가 밀려드는 듯 하다. 실제로, 브리즈번을 다녀보면 시드니에 비해서 훨씬 쾌적한 도로 상황이나 환경을 경험할 수 있다.

인근 주택이 제법 고가에 팔렸다. 지난 해에만 해도 2백만에 근접한 가격은 엄청나게 파격적인 시세였는데 올해 들어서도 꾸준히 오르는 가격을 보니, 조금 큰 집(방 4개 이상)은 보통 1.5 작은 집(방 3개)은 90만 정도에서 시작하는 것이 요즘 시세가 되어 버려, 집이 크고 내부 시설도 잘 된 곳은 우습게 1.8-2백만을 찍는 현실이다. 아래의 집은 흥미로운 광고까지 했는데, 이게 실 구매자의 요청인지 부동산 중개인이 매물을 얻기 위한 홍보인지, 아니면 집을 실제로 팔기 전 홍보였는지는 알 수 없지만, 어쨌든 이 집이 1.8백만에 팔렸다는 사실 자체는 솔직히 놀라운 사실이다.

이 집의 특징이라면 큰 길에서 두 블럭 정도 벗어난 안쪽에 위치한다는 것, 그 덕분에 땅 값이 조금 더 비싸다는 외에는 아무런 장점이 없어 보인다. 수영장이 없고 집 내부의 시설은 오래된 상태이고, 욕실과 부엌은 조금 손을 봤다해도 완전 신형은 아니다. 그럼에도 조용한 곳에 위치한 조금 넓은 집이라는 장점 만으로 이렇게 비싼 가격을 받았다는 것이 요즘 브리즈번 부동산 시장을 잘 보여주는 현실이 아닐까 싶다. 게다가 겨울철에 이 가격이라니…

지인들을 만나서 이야기를 하다 보면 브리즈번에 대한 투자를 이야기하곤 한다. 조금은 늦은 감이 있어 “투자”라는 개념으로 접근하는 것에 대해 나로서는 할 말이 없다. 그러나 실제 이주를 해서 거주하고자 한다면 적극 환영하는 의사를 표한다. 가장 단적인 이유는 바로 “따뜻하기” 때문에. 다른 글에서 설명하겠지만, 여름에 그만큼 덥지 않냐고 하는데, 더우면 에어컨을 틀거나 쉬면 된다. 그 비용은 태양열로 보충이 되기에 충분하고. 게다가 조금은 기후 변화의 영향을 덜 받다 보니 시드니에 비해서는 아직까지 나은 환경이라는 것. 물론 실제 이주할 사람은 없지만.

결론. 회계연도 결산을 며칠 앞둔 2024년 겨울 부동산 시장은 예전에 비해서 훨씬 더 뜨거웠다. 날씨는 많이 춥고 힘든 계절이지만, 소비자 경기는 많이 침체되어 어느 때보다 어렵게 느껴지는 호주 생활이지만, 적어도 부동산은 많이 뜨거웠고 이민 억제 등이 실질 효과를 낼 때까지 한동안은 이어질 듯 싶다. 누구도 예측할 수 없는 것이 시장이라지만, 적어도 결과적으로 볼 때 시장은 그랬다는 것이다. 집을 사는 일은 점점 더 어려운 현실이 되어간다. *