브리즈번 퀸스랜드 땅값 2025년 기준, 호주 부동산 현황



호주는 지역별로 땅값을 주기적 평가하여 주택 소유자에게 해당 물건의 땅값을 고지해준다. 2025년 기준으로 작년에 측정된 땅값 결과가 이메일로 전달되었는데 지난번(2023년 발표, 2022년 기준) 보다 평균 17% 상승한 것으로 나타났다. 이 땅값은, 모든 비율 상승분이 그러하듯, 비싼 지역일수록 더 오르는 셈인데, 예를 들어 땅값이 100만불이었던 곳은 117만불이 된 것이고 땅값이 80만불이었던 곳은 약 94만불이 되어 이전에 20만불 차이였던 땅값은 이제 23만불 차이가 되는 것이다.

Brisbane City Council | Environment, land and water | Queensland Government

퀸스랜드의 브리즈번 뿐 아니라 로건 등 다른 지역도 땅값 상승분이 반영되었는데, 흥미롭게도 로건의 평균 상승율은 19%다. 이는 저렴한 지역일수록 수요가 몰리고 개발 가능성 등의 여러 요인들이 반영된 결과라 할 수 있는데, 2년이라는 짧지 않은, 그렇다고 길지도 않은 시간에 17% 이상의 상승율은 상당히 빠른 추세라 할 수 있겠다. 예전 코비드 시기를 거치면서 부동산 상승이 주로 땅값 상승에서 기인한(그리고 강한 수요) 것이기에 이번 상승분이 반영된 부동산은 다시 한번 계단식 상승을 보여주지 않을까 한다. (시드니 및 NSW에도 이런 기능이 있음)

예를 들어 건물의 건축비가 50만불이라고 가정하면, 이미 코비드를 지나면서 이 건축비가 10% 이상 올랐고, 땅값마저 상승했으니 100만불 주택의 땅값이 50, 건축비 50이라고 가정할 때, 이제 땅값은 60만불, 건축비도 55만불이 되면 기본적인 시세는 115만불부터 시작하게 되는 셈이다. 여기에 더해서 수요가 강한 시장 활황기에는 약 10-20%의 추가 상승분이 반영되어 140만불까지 바라볼 수 있게 되니, 이런 요인으로 인해 짧은 기간 내에도 강한 부동산 상승세가 나타나는 것. 물론 하락기에는 기본 가치에서 할인된 가격이 나오고 땅값도 하락할 때가 있지만 현재 호주 전반에 걸친 인구 증가 및 강한 수요가 지속되어온 시장 상황에서 당분간은 땅값의 지속적 상승이 예상된다.

물론 땅값이 주택 가치의 전부는 아니다. 예를 들어 비싼 동부 해안가 지역은 오히려 생각보다 땅값이 저렴(?)하다. 이런 지역은 정해진 지역 내에서 수요에 비해 적은 공급이 부동산 상승을 불러온다. 바다에 인접한 주택이 몇채되지 않는데 경제적으로 여유로운 이들이 구매를 원할 경우 당연히 그에 따라 가격이 오르는 것이다. 즉 부동산의 시세는 결국 기본적인 수요 공급 법칙을 바탕으로, 자연적 가치인 땅값(land value), 그리고 건물의 가치(건축비 인테리어 등), 여기에 금리와 경제 상황 등을 더하여 정해지는 것이라 할 수 있겠다.

지난 2월의 금리 인하에 이어 다음주 4월 첫 RBA 회의에서는 금리 동결이 전망되고 있지만 빠르면 5월 늦으면 8월 경에 추가 인하를 점치는 시장 분위기이며, 올해를 지나 내년까지 적어도 4회 정도(지난 인하 포함)의 인하가 예상되어 있는 바, 이는 현재의 경제 상황이 좋지 않은 호주 경기를 반영한 전망이면서도, 부동산과 같이 금리에 민감한 시장에는 즉각적인 영향을 주어, 가을이 되어 곧 다가올 겨울의 시장 침체를 벗어나 한동안 조용했던 부동산 시장에 긍정적 영향을 줄 것이라는(급등이 아닌 반등) 전망이 우세하다.

이러한 분위기는 최근에 늘고 있는 부동산 업체의 광고에서도 느낄 수 있으며, 언제가 “가장 좋은 집”, “다시 없는 기회” 등으로 홍보하는 그들의 작전이 다시 조금씩 먹혀드는 것을 보면 부동산 시장에 다시 봄날이 오는 것인지도.

호주 부동산 정체, 나의 대비는?

금리 인하에 대한 기대가 무너지며 그동안 참아왔던 많은 사람들이 “남은 동전을 긁어서 이자를 지불할” 정도에 이르렀다는 뉴스가 보인다. 호주 경기는 몇년 전(물가 급등 및 금리 인상)부터 침체가 시작되어 올해, 특히 연말 최대 성수기를 앞두고는 본격 불황 및 침체에 돌입한 것으로 보이고, 이는 오랫동안 일을 해온 경험을 바탕으로 고객들의 반응에서도 알 수 있다. 적지 않은 돈에 대해서 “비싸다” “부담이다”는 내용이 많아지고 있으며 실질적으로 전화 호출 수도 줄었지만 직접 일로 연결되는 비율도 낮아졌으며 집을 구입한 후의 여러 가지 일을 해달라는 의뢰는 거의 끊긴지 오래다. 이는 나의 문제 뿐 아니라 전반적인 호주 상황을 보여주는 증거가 아닐까 싶다.

실제로 데이터에 따르면 작년 대비 호주 부동산의 큰 변화는 없고 약간의 침체 및 소폭 하락 정도에 그치지만 실질적 데이터(지역별)는 또 다른 듯 하다. 아래 링크에 의하면 각 지역별 현황을 볼 수 있는데, 내 집의 경우 5년 동안 무려 90% 이상의 상승이 있었고 작년 대비 3.7% 하락으로 나오고 바로 옆 동네 바닷가는 올해도 강세를 보여 4% 이상의 상승 추세다. NSW의 유명한 카슬힐 지역도 작년 대비로는 10% 이상 하락했지만, 여전히 중간 값이 250만불을 넘으니, 지금의 하락이 대기 매수자에게 크게 유리한 것은 아닐 듯 싶다.

https://www.realestate.com.au/news/australias-golden-neighbourhoods-the-suburbs-where-buyer-demand-is-surging/

최근에 우리는 대출 은행을 바꾸며 이자율을 약간 낮출 수 있었는데 대출금이 워낙 크다 보니 월별 적지 않은 이자를 줄일 수 있게 되었다. 그러나 나의 전략은 다음 대출 변경(refinance)을 언제 다시 할 수 있을지 몰라 이번에 하면서 약간의 탑업(top up)을 했고 물론 그 돈을 쓰지는 않고 통장에 그대로 가지고 있기 때문에 전체적인 상환금은 커졌지만(예를 들어 50만 대출했다 100만으로 바꾸면 상환금은 커지지만 통장에 추가 50만이 들어 있다면 실제 이자는 같은 수준이 유지되고 원금을 더 갚게 됨) 원금을 갚는 비율이 높아져 실질적 손해는 아니다.

내년경에나 추가로 레노베이션을 해볼까도 생각했지만 일단 대출을 바꾸는 과정이 쉽지 않고 또 부동산 침체나 하락기에는 가치 평가가 낮아져 탑업도 어려워지므로 이번 기회에 미리 탑업을 해둔 것은 나쁘지 않은 선택이라 생각한다.

처음 대출을 받으면서 우리는 당시의 기준 금리 4.10%가 거의 꼭지일거라 생각했고 앞으로 이자가 낮아질 때까지 최대 1% 정도의 상승은 버틸 수 있을거라는 한계치를 설정하고 진행했다. 물론 통장은 바닥이고 매월 적자를 보이고 있지만 이는 이자로 인한 적자가 아닌 다른 개인적 사유에 의한 것이니, 비록 현재의 이자와 원금을 합한 상환금이 너무 커서 감당이 안될 정도이지만, 그럼에도 1%까지는 견뎌보자고 했고 그 후 0.25%가 한번 올라서 더 부담이 커졌지만 호주 경제 상황에서 더 높은 인상은 어려울 것으로 보여 이제 마지막 고비를 버티며 지나는 중이라 생각한다.

수입이 고정된 많은 이들에게 있어 월 1000불이 아닌 100불의 추가 지출도 쉽지 않은 상황이라, 현재의 노동당 정부는 생활비 물가 인상에 대한 다양한 비난을 받고 있으며(물가 조절 및 완화 실패) RBA 수장 역시 자기 주관대로 물가 안정이라는 목표를 두고 독립적인 잣대로 가고 있지만, 역시 초기에 금리를 더 높여 확실하게 잡지 않고 뜨뜻 미지근하게 올리다 그만둔 상태에서 부동산과 물가 등 모든 상황이 금리와 무관하게 흐르도록 방관 후에 애매한 시점에 수장을 맡게 되어 “이론적으로는” 금리만으로 물가 상황을 안정세에 두겠다는 고집을 보이고 있다. 그럼에도 정부의, 그리고 많은 이들의 금리 인하에 대한 요청은, 현재 호주 경제 상황에 있어 방관하고 있기에는 부담이 커지는 시점이다. 과연 그녀는 연초에 금리를 내릴 수 있을까?

개인적으로 나는 2022년에 금리를 올릴 때 왜 미국을 넘지 않고 중간에 그만두었는지 의문이었다. 호주는 늘 금리에 있어서는 느린 행보를 보였고 이는 많은 이들에게 충격을 덜어 주었지만 지금에 와서는 오히려 부담이 되어버린 셈이다. 금리를 더 높였으면 아마도 나는 집을 사기 힘들었겠지만 부동산은 2022년 이후 급격하게 식었을 것이고 불황은 더 일찍 고착화되었을지도 모르겠다. 지난 일에 대한 평가는 의미가 없겠고, 앞으로의 호주 경제, 아니 세계 경제는 미국 대통령의 등장, 애매하게 자리하는 물가 지수, 고점에서 내려가기 시작하는 금리, 부자는 더 부유해지고 빈자는 더 가난해질 수 밖에 없는 자본주의 끝을 보고 있어 참으로 안타깝기만 하다.

결론, 지금은 어렵지만 버텨야 할 시기이고 투자로 보자면 팔 때가 아니라 사야할 시기인 듯 싶다. 물론 나는 거품을 좋아하지 않는다. *